定期租約能不能提前終止？要怎麼合法終止租約？

(一) 依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」，所以依民法第450條第1、2項規定，僅未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止契約。

(二) 雖從前有法院實務見解認為，縱使租約中並無得提前終止租約之約定，但只要一方表示願意賠償損失，即得於期限屆滿前終止租賃契約，毋庸徵得他方同意，若對於損害賠償金額有爭執，得循訴訟程序解決（最高法院18年上字第2001號判例、最高法院89年台上字第1333號裁定、高等法院88年重上更(一)字106號判決、台中高分院97年上字第87號判決意旨參照），然依目前較新的最高法院實務見解，認為一般若是有定期限的租賃契約，若無約定或法定事由發生，必須於租期屆滿始消滅租賃關係，任一方都不得任意終止租約。

最高法院民事判決109年度台上字第3225號
按依民法第450條第1、2項規定，僅未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止契約。

(三) 事實上，租賃契約定有期限者，係為保障承租人可於一定期間不受終止租約而需搬遷之利益，以及保障出租人預期在此一定期間不因終止租約而損失出租標的收益之利益，故倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人一方得任意終止，否則即不得任意終止，始符定期租賃契約之意旨。申言之，定期租賃契約如無約定或法定事由發生，當事人一方不能任意終止契約（最高法院99年度台簡上字第20號、109年度台上字第3225號判決意旨可參）。

(四) 小結：所以若不是雙方同意、或是有法律規定之事由發生，任一方都不能隨意終止定期租約的！


那除了雙方同意外，依法有什麼狀況是可以提前終止定期租約的？房客與房東的法定終止租約事由及方式均不相同，以下整理給大家：

（一） 房東可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定，提前終止租約（須依規定提前-檢附相關事證-以書面通知房客），則房客不得要求賠償：

A. 房客有以下行為時，房東須提前三十天，提出書面事證：
1. 承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
2. 承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
（在租約上約定由承租人繳納的費用，如：水電費、管理費，積欠累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限催收過，房客仍不支付。）
3. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
4. 承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
5. 承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
6. 承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。（包含釘釘子、漆油漆、貼壁紙，也是裝修的一種）
7. 承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。（與建物構造相連的部分，例如：天花板、內部牆面、分間牆，若需裝修，工程需要申請室內裝修許可才可施作。）

B. 房客有以下行為時，得不先期通知（仍須提出書面事證）即終止：
1. 承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
2. 承租人進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。（例如：破壞樑柱、承重牆等）。

C.必須在終止前三個月提前以書面提出事證
出租人為重新建築而必要收回。（如因應都市更新計畫需要拆除重建新建物，或經判定有傾倒危險、需要立即拆除的危險建物。）

（二） 房客依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第18點規定，於以下狀況得提前終止租約，房東不得要求賠償，並應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。

1. 租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。
2. 租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。
3. 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。（其情況危急者，得不不用提前三十日告知房東，但仍須檢附事證）
4. 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。(需檢附六個月以上長期療養的診斷證明。)
5. 因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。(如：有其他人表示為真正的屋主)。
6. 承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。